פסק-דין בתיק ת"א 16910-04-10

התובע, מתווך במקרקעין, התקשר עם הנתבעים בהסכם למתן שירותי תיווך בבלעדיות למכירת דירתם. במהלך תקופת הבלעדיות, מכרו הנתבעים את הדירה שלא באמצעות התובע.

בהתאם להסדר דיוני שאליו הגיעו הצדדים, השאלה היחידה הטעונה הכרעה היא, אם בנסיבות המתוארות, על הנתבעים לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הבלעדיות שנכרת בין הצדדים. עוד הוסכם בהסדר הדיוני, שפסק הדין יינתן על דרך הפשרה, בהתאם לסמכות בית המשפט לפסוק כך לפי סעיף 79א בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ותוצאת פסק הדין תנומק.

א.         העובדות הרלוונטיות

2.         ביום 26.11.2009 נחתמו בין התובע לבין הנתבעים שני הסכמים למתן שירותי תיווך במקרקעין. האחד, "הזמנת שירותי תיווך במקרקעין" (להלן - הסכם התיווך), והשני, "הזמנת שירותי תיווך בלעדיים במקרקעין" (להלן - הסכם הבלעדיות) (נספחים א' ו-ב' של כתב התביעה). במסגרת הסכמים אלו נקבע שהתובע יפעל למכירת דירתם של הנתבעים.

שני ההסכמים נחתמו על-גבי נוסח סטנדרטי, אך שניהם תוספות ותיקונים שהוסיפו הצדדים בכתב יד, ובשניהם הוכנסו שינויים רבים לנוסח הקבוע המודפס.

3.         בהסכם התיווך נקבע בין השאר, שאם הדירה תימכר תמורת סכום העולה על 1,480,000 ש"ח, כי אז ישלמו הנתבעים לתובע דמי תיווך בסך של 30,000 ש"ח, ואם יימכר בסכום נמוך מסכום זה, כי אז יהיו דמי התיווך בסכום של 20,000 ש"ח. בהתאם להוראות הסכם זה, התחייבו התובעים שדמי התיווך ישולמו לתובע "מיד עם חתימת הסכם מחייב ביחס לנכס בינינו לבין כל גורם אשר הנכס הוצג בפניו או שנודע לו על הנכס מהמתווך (בין ישירות ובין על-ידי צד ג'), וזאת גם אם לא אשתף את המתווך במהלי העסקה" (סעיף 5 בהסכם).

4.         הסכם הבלעדיות הוגבל לשלושה חודשים, עד יום 26.2.2010. בסעיף 6 בהסכם זה גם נקבעו דמי תיווך באותו סכום שנקבע בהסכם התיווך. כמו כן קבועות בו הוראות שלפיהן התובע יהיה זכאי "למלוא העמלה שהייתה מגיעה לו", אם יופרו תנאי ההסכם. ההוראות הרלוונטיות לעניין זה נקבעו בסעיפים 4, 5 ו-8 וכן בהערות שנוספו בכתב יד. כך נקבע בסעיפים אלו, הכתובים בגוף ראשון, מאחר שזהו כאמור, הסכם שעניינו "הזמנת שירותי תיווך":

                        סעיף 4: "אני מתחייב ליידע ולשתף את המתווך בכל מהלכי העסקה שתיערך ביני לבין כל גורם אשר הנכס הוצג בפניו או שנודע לו עליו מהמתווך (בין ישירות ובין על-ידי צד ג')".

                        סעיף 5: "אני מתחייב לשלם למתווך מיד לאחר חתימת הסכם מחייב למכירת הזכויות בנכס ... וזאת גם אם לא אשתף את המתווך במהלכי העסקה, דמי תיווך בשיעורים כמצוין בסעיף 6 להלן, אם הסכם כזה יושג:

א.         במהלך תקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך).

ב.         לאחר תקופת הבלעדיות עם גורם, אשר נודע לו על הנכס, או הנכס הוצג בפניו, במהלך תקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך).

ג.          עם גורם, אשר הנכס הוצג בפניו על-ידי המתווך לאחר תקופת הבלעדיות".

                        סעיף 8: "המתווך ירכז את כל הפעולות הכרוכות בשיווק הנכס בתקופת הבלעדיות. אני מתחייב כי בתקופה זו לא אבקש ולא אקבל שירותי תיווך ממתווכים אחרים לצורך שיווק הנכס, וכי כל קשר ומשא ומתן ביני לבין מתווכים אחרים, או ביני לבין רוכשים או שוכרים מיועדים של הנכס, ייעשה אך ורק דרך המתווך ובאמצעותו. אני מצהיר כי ידוע לי שהפרת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה ו/או חתימה על הסכם מחייב שלא באמצעות המתווך, יהיה המתווך זכאי כפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש, למלוא העמלה שהייתה מגיעה לו" [ההדגשה איננה במקור].

                        סעיף ההערות, נכתב בכתב: "המזמין יפנה למתווך כל אדם שיפנה ישירות למזמין במהלך תקופת הבלעדיות".

5.         ביום 4.1.2010 הודיע הנתבע 1 (שיכונה להלן - הנתבע) לתובע שישנו אדם שהתעניין בדירה, והוא שוקל לרכוש אותה. לאחר דין ודברים, מסר הנתבע לתובע את פרטיו של אותו רוכש (ששמו אבירם), והתובע שוחח עימו. בשיחה זו, אף הציע התובע לאבירם שדמי התיווך בגין עסקת הרכישה יעמדו על שיעור של 1% ממחיר הדירה, במקום 2%. באותו יום, עדכן התובע את הנתבע על פרטי השיחה.

ביום 6.1.2010 הודיעו הנתבעים לתובע שהם מקפיאים את הליכי שיווק הדירה באמצעותו.  בדיעבד, ביום 25.1.2010, לאחר בדיקת נסח של מרשם המקרקעין, התברר לתובע שהתובעים מכרו את הדירה בתמורה לסך של 1,450,000 ש"ח.

6.         בכתב התביעה עתר התובע לקבלת סעד כספי בסך של 56,820 ש"ח, המורכב משלושה סכומים שלטענתו, הנתבעים חייבים לשלם לו, ואלו הם: האחד, דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך בסך של 20,000 ש"ח. השני, סך של 20,000 ש"ח מכוח הסכם הבלעדיות, שקבע בסעיף 8 שבו, כי במקרה של הפרת ההסכם, יהיה התובע זכאי לפיצוי קבוע ומוסכם מראש בגובה מלוא העמלה שהייתה מגיעה לו. השלישי, סך של 16,820 ש"ח, המהווים 1% מהתמורה שקיבלו התובעים עבור הדירה, בתוספת מע"מ, וזאת בגין דמי התיווך שלטענת התובע, צפוי היה שיקבל מרוכש הדירה.

ב.         ההסדר הדיוני

7.         בדיון שהתקיים ביום 6.1.2011 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, שכלל הסכמה של הנתבעים לשלם לתובע את הסכום הראשון שנתבע מהם (20,000 ש"ח), המהווה את דמי התיווך שעליהם הוסכם בהסכם התיווך וכך גם בהסכם הבלעדיות. ההסדר הדיוני גם כלל ויתור של התובע על הסכום השלישי שתבע (16,820 ש"ח), שעניינו התמורה שאותה לטענתו, צפוי היה לקבל מרוכש הדירה, וכן הסכמה שהצדדים יסכמו את טענותיהם בשאלה אחת. שאלה זו היא, אם התובע זכאי לסכום השני, המבטא את הפיצוי המוסכם שנקבע למקרה של הפרת הסכם הבלעדיות (20,000 ש"ח).